수도권 오피스텔 청약 열풍-안정적 임대수익에 묻지마 투자 양상

<진단>

 

수도권 오피스텔 청약 열풍

‘안정적 임대수익’에 묻지마 투자 양상

금리인하로 여윳돈 더 몰릴 전망… 공급과잉으로 수익률 떨어져 유의

 

주택 시장이 장기 침체에 빠진 가운데 오피스텔이 부동산 시장의 투자처 1순위로 뜨고 있다. 더욱이 지난 7월 12일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 인하하면서 오피스텔 인기에 탄력을 더할 것으로 기대되고 있다.

 

오피스텔 투자 선호도 높아

2012년 하반기 부동산시장은 오피스텔이 뜨겁게 달굴 것으로 보인다. 부동산 정보사이트인 ‘부동산114’가 서울 및 수도권 거주자 655명을 대상으로 ‘2012년 하반기 부동산시장 전망조사’를 실시한 결과, 응답자 중 18.8%가 하반기에 선호하는 투자 대상으로 오피스텔을 꼽았다. 투자 선호 상품으로 오피스텔을 꼽은 비율은 지난 상반기 대비 8.4%p 증가했다.

이는 규제완화로 오피스텔에 대한 투자 메리트가 커진데다 최근에 불고 있는 청약 열기, 시중금리 인하 등의 요인으로 오피스텔이 아파트 대체 투자상품으로 자리매김해 가는 모습을 반영한 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

최근 오피스텔에 대한 투자 열기는 확연하다. 역세권이나 도심권과 같은 메리트를 지닌 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 건설업계에 따르면 7월 분양에 나선 SK건설의 ‘판교역 SK허브’는 1,000실이 넘는 대규모 물량임에도 평균경쟁률 10.5대 1을 기록하며 순조롭게 청약을 마감했다. 현대엠코의 정자역 엠포헤리츠는 평균경쟁률 22.1대 1, 대우건설의 강남역 푸르지오 시티는 15.1대 1을 기록했다. 강남역 푸르지오 시티는 403실 청약에 6,000여명이 접수해 최고 경쟁률은 55대 1에 달했다.

 

청약 평균경쟁률 10대 1 넘어

올 들어 등장한 강남권과 경부축 오피스텔의 청약 평균경쟁률은 수십대 1이 기본이다. ‘강남역 쉐르빌’, ‘청담역 푸르지오 시티’, ‘강남 유탑유블레스’ 등은 10대 1을 넘겠고, ‘판교역 SG리슈빌’과 ‘정자역 엠코헤리츠’는 20대 1을 훌쩍 넘겼다.

또 대학가 인근에 들어서는 GS건설의 ‘신촌자이엘라’와 대림산업의 ‘광진 아크로텔’ 등은 대학생 수요에 힘입어 각각 42대 1, 53대 1의 최고 경쟁률을 기록했다. 대우건설이 지난 6월 부산에 내놓은 ‘해운대 푸르지오 시티’는 최고 2,043대 1이라는 경이적인 청약 경쟁률을 보였다.

이처럼 부동산시장에서 오피스텔의 인기가 폭발적인 것은 아파트를 통한 ‘시세차익’의 시대가 저물고 수익형 부동산을 통한 ‘임대수익’의 시대가 돌아왔기 때문이다. 특히 최근 조성되는 오피스텔은 1,000실이 넘는 대규모 단지에 커뮤니티 시설, 조경 등을 설치해 아파트를 닮아가고 있어 꾸준한 인기몰이를 하고 있다. 대단지 오피스텔의 경우 물량이 많기 때문에 수요와 공급이 원활하고, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임차인이 선호하기 때문에 공실발생 가능성이 줄어든다.

 

1~2인 가구와 은퇴자 오피스텔 선택

1~2인 가구의 급격한 증가도 오피스텔 전성시대의 요인이다. 통계청에 따르면 2010년 1~2인 가구는 전체 가구의 절반에 가까운 48.2%에 달한다. 부동산 시장의 새로운 수요층인 1~2인 가구는 임대주택을 선호하고, 은퇴를 앞둔 700만명에 달하는 베이비부머 세대들은 안정된 월세를 선호한다. 오피스텔은 수요층과 공급층의 선호가 맞아떨어지는 상품이다.

또한 지난 7월 12일 한국은행 금통위의 기준금리 인하도 풍부한 시중의 여유자금을 수익형 부동산으로 끌어들일 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 금통위가 2009년 2월 이후 3년 5개월만에 기준금리를 3.25%에서 3.00%로 하향 조정하면서 시중은행들도 CD금리를 바탕으로 금리 인하를 결정했다. 은행 예금 이자가 인하되면 그만큼 수익률이 하락하기 때문에 일정한 수익률이 나오는 오피스텔의 선호도는 높아진다. 은행 이자율이 오피스텔 투자 기준선으로 활용되는 이유다.

이와 함께 정부도 임대사업 활성화를 위해 전용면적 60㎡ 이하 신규 분양 대상 오피스텔의 경우 취득세는 100%, 재산세는 50% 감면해주는 등 다양한 혜택을 제공하고 있다.

 

도시형 생활주택도 쏟아져 나와

그러나 오피스텔에 대한 ‘묻지마 투자’는 주의해야 한다는 것이 전문가들의 한결같은 지적이다. 공급과잉과 임대수익률 하락 등은 오피스텔 투자시 유의점이다. 오피스텔의 인기가 치솟으면서 건설업체는 너도나도 오피스텔 시장에 깃발을 꽂고 있다. 부동산114에 따르면 7월초까지 전국에 공급된 오피스텔 물량은 수도권 1만2,646실, 지방 1만469실 등 총 2만3,115실로 지난해 공급된 3만971실의 75%에 육박한다. 연말까지 분양 예정인 물량도 수도권 1만2,597실, 지방 3,510실 등 1만6,107실로 조사돼 연간 공급물량은 3만9,222실에 달할 것으로 추정되고 있다. 지난해 8만 채나 건축허가를 받은 오피스텔의 경쟁상품인 도시형 생활주택도 조만간 쏟아져 나온다.

이처럼 공급이 넘쳐나면서 2000년대초 7~8%에 달했던 오피스텔의 수익률은 올해 5%대로 떨어졌다. 부동산114에 따르면 올 6월말 기준 오피스텔 연간 임대수익률은 전국 5.96%, 서울 5.51%까지 낮아졌다.

 

분양가 상승 임대수익률 낮춰

공급과잉과 함께 분양가 상승도 오피스텔 임대수익률을 끌어내리고 있다. 신규 오피스텔의 3.3㎡당 분양가가 경기도는 지난해 849만원에서 올해 1,037만원으로, 서울은 1,280만원에서 1,316만원으로 각각 올랐다. 적정 수익률을 기대하려면 초기 매입비용이 낮아야 하지만 아파트(전용률 70~80%)보다 전용률이 낮은 오피스텔(전용률 50%)의 전용면적 대비 분양가가 이미 아파트를 앞지른 곳도 많다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 “오피스텔 공급이 많은 곳에서는 이미 4%대까지 수익률이 떨어지고 있다”며 “만약 공실이 늘어나면서 한두달 정도의 임대료를 못받을 경우 수익률은 3%대까지 떨어질 수 있다”고 말했다.

이에 따라 전문가들은 소형과 역세권 등 수요층이 두터운 오피스텔 중심으로 투자에 나설 것을 조언하고 있다. 오피스텔은 계약 포기와 분양권 전매, 과잉 공급 등에 따라 가격이 하락할 가능성이 있는 만큼 주변 여건, 수익 전망, 세제 혜택 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

정태희 부동산써브 팀장은 “우려의 목소리도 있지만 오피스텔은 배후수요가 풍부한 곳에서는 꾸준히 임대수익을 얻을 수 있다”며 “역세권, 산업단지 인근의 대단지 수익형 부동산을 눈여겨 볼 필요가 있다”고 조언했다.

박현정 기자 phj@gfeo.or.kr